Bir çoğumuz apartmanlarda oturuyoruz. Peki oturduğumuz bu apartmanın bir ANAYASASI olduğunu biliyor muyuz ?
Zira, bir çok kişi oturduğu apartmanın, daha ilk inşaatına başlandığı anda arsa sahibi ya da binayı yapan müteahhit tarafından hazırlanarak tapuya verilmiş bulunan, o apartmanın nasıl yönetileceği,genel kurul toplantılarının ne zaman ve nasıl yapılacağı, aidatların hangi oranlar çerçevesinden hesap edilip,maliklere nasıl taksim edileceği,apartmanda uyulması gereken kurallar,ortak alanlar ile ilgili düzenlemeler,yönetici/denetçinin seçimi, ücretleri vb. bir çok konunun düzenlendiği bu plandan habersizdir.
İmar Kanunu ve 634.Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, özellikle 1980 yılından sonra,arsaya yapılacak binanın projesi ile birlikte tapuya verilmesi zorunlu tutulan bu kurallar bütününü içeren Yönetim Planı,apartmanınızın tapuda bulunan Dosyası içinde mevcuttur.
634.s.KMK. Madde 28 – “ Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” Demekle,taraflar arasında yapılmış sözleşme olarak kabul edilen ve apartmanda çıkan ihtilafların çözümünde ilk başvurulacak kaynak olarak görülen bu yönetim planında yer alan hükümlerin çoğu aslında,634 s.KMK. ‘da yer alan genel kurallara paralel bulunmaktadır.
Ancak, bazen apartmanın özel durumu ya da, arsa sahiplerinin ya da müteahhidin farklı düşünce ve istekleri doğrultusunda yönetim planına ,634.S.KMK.dan farklı hükümler koydukları görülmektedir.
Bu şekilde farklı hükümlerden,kanunun ruhuna ve özüne aykırı olmayan maddeler için bir sorun olmamakla birlikte, aykırı olan maddeler ise mahkemece iptal edilinceye kadar geçerli olup, uygulanacaktır. ancak Mahkemece iptal ettirilmeleri cihetine gidilerek ortadan kaldırılmaları mümkün olacaktır.
Eğer bir apartmanın hiç yönetim planı yoksa, ya da yönetim planı var fakat bazı hususlarda eksik ise bu durumlarda 634 s.KMK. nun hükümleri uygulanacaktır.
Keza,Yönetim Planı’nın herhangi bir maddesinin değiştirilmesi içinde farklı bir oy nisabı öngörülmüştür.Şöyleki ; Yönetim Planının bir veya birkaç maddesinin değiştirilmesi için 4/5 çoğunluk şartı gereklidir.Eğer Yönetim Planının tamamı değiştirilecekse bu durumda da oy birliği şarttır.
Yeni bir apartman dairesi alırken tapu’dan o apartmana ait Yönetim Planından bir suret alarak incelemenizde fayda var. Zira,.Tapuda kayıtlı olan bu yönetim planını herkes biliyor kabul ediliyor. 24.09.2014 –Adana
AVUKAT MURAT İŞİSAĞLAM
Soru ve önerileriniz için :
E-posta : muratisisaglam@gmail.com